Zivilrecht Verstehen: Probleme beim Grundstückskauf

Freitag, 8. September 2023

Probleme beim Grundstückskauf

In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof mehrere Probleme für die Rückabwicklung eines Kaufvertrags über ein Grundstück erörtert und damit einige für die juristische Ausbildung interessante Ausführungen gemacht.

Der Sachverhalt ist dabei recht einfach:

„Mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 2009 verkauften die Beklagten den Klägern ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 270.000 €. Als Kaufgegenstand war das Flurstück 291/3 genannt. Die Kläger gingen bei Vertragsschluss irrtümlich davon aus, dass hierzu auch das angrenzende, 19 m² große Flurstück 277/22 gehöre…

Die Kläger begehren die Rückabwicklung des Vertrages…“

Die Leitsätze lauten:

„BGB § 433 Abs. 1, § 434

Zur Beschaffenheit eines verkauften Grundstücks gehört es nicht, dass es sich auf ein Nachbargrundstück erstreckt; eine solche Vereinbarung legt den Kaufgegenstand selbst und nicht lediglich dessen Beschaffenheit fest.

BGB § 311b Abs. 1 Satz 1, § 133 B

a) Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw. falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass - wie auch sonst - nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt.

b) Aus dem Umstand, dass die Kaufvertragsparteien die tatsächlichen Verhältnisse des im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstücks bei einer Besichtigung zur Kenntnis genommen haben, kann, auch wenn dieses Grundstück und das angrenzende Nachbargrundstück scheinbar eine Einheit bilden, nur im Ausnahmefall auf eine Einigung über den Mitverkauf des nicht im Eigentum des Verkäufers stehenden Nachbargrundstücks geschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658).

BGB § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2

Weckt der Verkäufer eines Grundstücks bei dem Käufer vor Vertragsschluss falsche - einseitige - Vorstellungen über den tatsächlichen Umfang seines Eigentums oder erkennt er eine entsprechende Fehlvorstellung über den Grenzverlauf, klärt den Käufer aber nicht über den wahren Grenzverlauf auf, fehlt es in aller Regel an einer Einigung über den Verkauf eines scheinbar zu dem Grundstück des Verkäufers zugehörigen fremden Grundstücks. Der Verkäufer kann allerdings wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz verpflichtet sein.“

Es geht also um

-- eine falsa demonstratio,

-- eine mögliche Beschaffenheitsvereinbarung und

-- eventuelle Ansprüche aus einer culpa in contrahendo, die in bestimmten Fällen auf eine Rückabwicklung des Vertrags gerichtet sein können.

Letzteres ist immer dann interessant, wenn das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht nicht eingreift und damit der Anwendungsbereich der cic eröffnet ist. Wohlgemerkt kann aber auch bei Vorliegen gewährleistungsrechtlicher Ansprüche eine cic anwendbar sein, wenn insoweit ein vorsätzliches Verhalten gegeben ist.

Auch hier besteht eine hohe Examensrelevanz, zumal sich viele Kernprobleme aus dem Zivilrecht in der Entscheidung wiederfinden. Allen Studierenden sei deshalb die Lektüre dieses Urteils empfohlen.