Der Anspruch auf Vergütung des Bauträgers verjährt nicht in 3, sondern in 10 Jahren

 

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs beschäftigt sich mit der Frage, wann der Anspruch des Bauträgers auf seine Vergütung verjährt. Das gibt Anlass, sich einmal mit dem Recht der Verjährung aus dem Allgemeinen Teil des BGB zu befassen.

Hier zunächst der Leitsatz des Gerichts

„Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gemäß § 196 BGB in zehn Jahren.“

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung der letzten Rate aus einem Bauträgervertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung.

Mit notariellem Bauträgervertrag vom 26. Februar 2013 veräußerte die Klägerin an die Beklagten zwei Miteigentumsanteile an einer von der Klägerin auf klägerischem Grundbesitz zu errichtenden Anlage, verbunden mit dem Sondereigentum an einer näher bezeichneten Wohnung und dem Sondereigentum an einem näher bezeichneten PKW-Abstellplatz im Untergeschoss.

Mit Bautenstandsmeldung vom 21. November 2014 erklärte die Klägerin, das Objekt vollständig fertiggestellt zu haben. Mit Schreiben vom 24. November 2014 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass der Bautenstand "vollständige Fertigstellung" erreicht sei, und forderte diese zur Zahlung der letzten noch offenen Rate in Höhe von 15.711,50 € auf. Mit Schreiben vom 8. Dezember 2014 wiesen die Beklagten die Rechnung wegen Baumängeln zurück.

Die Beklagten haben im Rechtsstreit über die Zahlung der Vergütung die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Gründe der Entscheidung

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats sei bei einem Bauträgervertrag ein einheitlicher Vertrag gegeben, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthalte. Grundsätzlich sei bei Bauträgerverträgen hinsichtlich der Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht, hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück hingegen Kaufrecht anzuwenden.

Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gelte jedoch nicht die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB.

Die Norm des § 196 BGB verdränge insoweit als speziellere gesetzliche Regelung die Vorschrift des § 195 BGB. Letztere stelle innerhalb des Verjährungsrechts die Grundnorm dar. Sie sei jedoch nur anwendbar, wenn sie nicht durch eine speziellere Regelung verdrängt werde. Diese spezielle Verjährungsregelung sei auch auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers anwendbar.

Da es sich bei dem Vergütungsanspruch des Bauträgers um einen einheitlichen Anspruch handele, der folglich einer einheitlichen Verjährung unterliege, könne sich die Verjährung dieses Anspruchs nur entweder nach § 196 BGB oder nach § 195 BGB richten. Aus den Gesetzesmaterialien zu § 196 BGB (BT-Drucks. 14/7052 S. 179) ergebe sich, dass der Gesetzgeber mit der Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in § 196 BGB über die dieser Vorschrift bereits unterfallenden Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück hinaus ein in der Sache nicht gerechtfertigtes Ergebnis vermeiden wollte, das bestehen könne, wenn derartige Verträge bei Geltung der Regelverjährungsfrist für die Ansprüche auf die Gegenleistung nicht beendet werden könnten. Diese Erwägung greife ebenfalls bei Bauträgerverträgen.

Gegen diese Beurteilung könne nicht eingewendet werden, dass es sich bei dem Vergütungsanspruch um einen Anspruch aus einem Mischvertrag handele, bei dem die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis ist, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könne. Vielmehr sei die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen - auch die Leistungen betreffend die Bauwerkserrichtung - hätten danach für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks werde.

Fazit

Wie der Bundesgerichtshof aufzeigt, ist gerade der Erwerb des Grundeigentums von hoher Bedeutung für den Erwerber beim Bauträgervertrag. Insofern muss also hinsichtlich der Vergütung auf die 10-Jahresfrist bei Rechten an einem Grundstück abgestellt werden.

Aus dem Fall kann man auch sehr schön sehen, wie ein solcher Vertrag aus werkvertraglichen und kaufvertraglichen Bestandteilen besteht.

Mittlerweile ist der Bauträgervertrag in der Vorschrift des § 650u BGB speziell geregelt. Dabei wird es sich wohl nicht um eine extrem examensrelevante Materie handeln, dennoch bietet die Entscheidung Anlass, sich einmal mit dem Recht der Verjährung zu befassen. Hier muss man sich im Ernstfall einfach einmal die Vorschriften der §§ 195 ff. BGB durchlesen, um festzustellen, ob es Sondervorschriften zur Regelverjährung gibt und wie sich die Hemmung und der Neubeginn der Verjährung gestalten.

Weiterführende Literatur

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Einstieg ins Zivilrecht

Hier sind weitere Artikel zum Werkvertrag zu finden

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