Zivilrecht Verstehen: Arglist beim Kauf eines Hausgrundstücks

Samstag, 11. September 2021

Arglist beim Kauf eines Hausgrundstücks

Ein weiterer neuerer Fall zum Kaufrecht, der sich in der Rechtsprechung findet, beschäftigt sich mit der Arglist beim Kauf eines Hausgrundstücks.

Es geht dabei um die Konkretisierung der Anforderungen an die Arglist.

Hausbau in Schwarzarbeit

In diesem Fall lag die besondere Konstellation vor, dass ein Teil des Hauses auf dem Grundstück in Schwarzarbeit hergestellt wurde.

Arglist?

Wenn das der Verkäufer weiß oder billigend in Kauf nimmt, liegt dann Arglist vor?

Sachmangel?

Die weitere Frage stellt sich, ob denn ein so errichtetes Haus als mangelhaft anzusehen ist, sodass der Käufer daraus Gewährleistungsrechte ableiten kann.

Leitsätze des Gerichts:

Der Bundesgerichtshof hat in seiner neuen Entscheidung zur Arglist beim Kauf eines Hausgrundstücks dazu wie folgt Stellung genommen:

„a) Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.

b) Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182).

c) Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.“

Der Sachverhalt ist vereinfacht dargestellt folgendermaßen:

Der Verkäufer hatte vor dem Verkauf auf dem Grundstück ein Haus als Schwarzbau errichten lassen. Wie regelmäßig wurde die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen.

Entscheidung des Gerichts:

Nun stellte sich die Frage, ob der Käufer eine Minderung geltend machen kann, sodass es auf die Vorschrift des § 444 BGB ankam.

Nach der Entscheidung des Gerichts ist das Schweigen des Verkäufers bzgl. des Schwarzbaus kein Sachmangel und es liegt auch keine Arglist hinsichtlich des Mangels an dem Haus selbst vor.

Das ist sicherlich eine Erkenntnis, die man in einer Examensklausur haben sollte, um nicht auf die falsche Spur zu geraten.

In einem Gutachten wäre darüber hinaus die culpa in contrahendo zu prüfen, die aber im Fall an dem fehlenden bedingten Vorsatz hinsichtlich des Mangels scheiterte.

Angaben ins Blaue hinein:

Zur Problematik der arglistigen Täuschung durch Angaben „ins Blaue hinein“ findet sich ein ausführlicher Fall Nr. 24 in meinem eBook* „Juristische Übungsfälle zum Kaufrecht“:

Juristische Übungsfälle zum Kaufrecht