Zivilrecht Verstehen: Eintretendes Regenwasser ist Sachmangel beim Hauskauf und nicht bloß Symptom

Freitag, 29. Dezember 2023

Eintretendes Regenwasser ist Sachmangel beim Hauskauf und nicht bloß Symptom

Der Bundesgerichtshof hat in einer neuen Entscheidung dazu Stellung genommen, wann bei einem Hauskauf ein arglistig verschwiegener Sachmangel vorliegt. Danach soll das an einem Terrassendach eintretende Regenwasser nicht nur ein Mangelsymptom, sondern einen Sachmangel darstellen.

Probleme beim Kauf eines Grundstücks sind in der Praxis häufig anzutreffen, siehe schon in meinem Beitrag hier. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, wann ein Sachmangel und ein arglistiges Verschweigen vorliegen.

Vorab die Leitsätze des Gerichts

BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 aF

Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.

BGB § 444

Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.

Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag erwarben die Kläger von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags war es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die in dem Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gekommen, und zwar sowohl in dem Bereich des von dem Beklagten zu 2 selbst errichteten Kunststoffdachs als auch in dem von dem dachpfannengedeckten Hausdach überdachten Bereich; der Beklagte zu 2 hatte mehrere Reparaturversuche an dem Anschluss des Kunststoffterrassendachs zu dem Traufbereich des Hausdachs unternommen.

Ein von den Klägern eingeholtes Sachverständigengutachten ermittelte eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin und andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs. Die Kläger verlangen die Kosten für die Beseitigung des Mangels.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Kläger haben einen Schadensersatzanspruch gemäß § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB, da der Mangel arglistig im Sinne von § 444 BGB verschwiegen wurde.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellen nämlich bereits die Wassereintritte im Bereich der überdachten Terrasse selbst einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB aF und nicht nur ein Mangelsymptom dar. Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.

Unter einem Mangelsymptom sind äußerliche Merkmale eines Mangels zu verstehen, die auf dessen Vorhandensein schließen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 26). Von Mangelsymptomen kann also (nur) gesprochen werden, wenn die jeweiligen Umstände für sich genommen die Merkmale eines Sachmangels im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB aF (noch) nicht erfüllen. So begründet etwa nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, wobei im Einzelnen von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind; Feuchtigkeitsflecken, die auf einen feuchten Keller schließen lassen können, sind daher (nur) Mangelsymptome (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, aaO Rn. 14, 26).

Hiervon abzugrenzen sind wiederholte Wassereintritte durch ein Terrassendach (vgl. auch Senat, Beschluss vom 15. April 2021 - V ZR 170/20, juris Rn. 9 zu größeren Wasseransammlungen in einer Hauseinfahrt). Denn es entspricht nicht der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB aF) eines mit einer überdachten Terrasse verkauften Hausgrundstücks, dass ein solches Terrassendach bei Regen undicht ist.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Der Verkäufer muss, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. zum Ganzen etwa Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 73/18, ZfIR 2019, 846 Rn. 11).

Hierbei ist allein entscheidend, ob der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt; nicht relevant ist dagegen, ob er daraus den Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels zieht (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NZM 2013, 546 Rn. 14 mwN), zumal im Einzelfall auch eine Offenbarungspflicht des Verkäufers bei bloßen Mangelsymptomen, die für den Käufer nicht ohne weiteres erkennbar sind, bestehen kann (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 27).

Nach diesen Maßstäben haben die Beklagten den Sachmangel arglistig verschwiegen. Denn aus den durch das Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts ergibt sich, dass sie die ihnen bekannten Wassereintritte den Klägern, denen sie nicht bekannt waren und auch nicht bekannt sein konnten, nicht offenbart haben, obwohl die Terrassenüberdachung vor Vertragsschluss thematisiert worden und für die Beklagten von Bedeutung war. Ob die Beklagten die Wasseraustritte aus der Deckenverkleidung der Terrasse selbst bereits als Mangel im Rechtssinne eingeordnet oder sie ursächlich nicht nur auf die Undichtigkeit im Bereich des Anschlusses des Kunststoffdachs zum Traufbereich des Hausdachs, sondern auch auf die durch Abrisse bedingte Undichtigkeit der unter den Dachpfannen verlegten Folie in den Anschlussbereichen zum Traufbereich und zu den Dachfenstern zurückgeführt haben, ist unerheblich.

Fazit

Die Ausdehnung des Sachmangels geht in dieser Entscheidung doch recht weit. Man wird das allerdings nicht verallgemeinern dürfen, sondern eine Prüfung, ob nur ein Symptom oder schon ein Mangel gegeben ist, wird im jeweiligen Einzelfall zu untersuchen sein.

Weiterführende Literatur

In meinem eBook* „Juristische Übungsfälle zum Kaufrecht“ habe ich eine ausführliche Fallsammlung zu kaufrechtlichen Problemen erstellt. Wer Interesse hat, kann das Buch hier finden:

Juristische Übungsfälle zum Kaufrecht